San Siro, i dettagli della valutazione dell'Agenzia delle Entrate: ogni posto valutato quasi 2.300 euro

Nel corso dell’odierno consiglio comunale convocato a Palazzo Marino per discutere della faccenda San Siro, l'Assessore alla Rigenerazione Urbana del Comune di Milano Giancarlo Tancredi ha fornito quelli che sono i dettagli relativi alla valutazione offerta dall'Agenzia delle Entrate del Meazza e dell'area circostante, oggetto della manifestazione di interesse di Inter e Milan. La superficie territoriale compresa nella valutazione è di circa 281mila mq, di cui la superficie lorda edificabile complessiva è pari a 98mila mq, rispondendo così all’indice di edificabilità dello 0.35 indicato dal Comune di Milano nell’ultimo PGT. La proposta, entrando nel dettaglio, non prevede la realizzazione di complessi di edilizia residenziale e non valuta l’eventuale costo di bonifica e di rimozione dei manufatti che saranno da trattare successivamente nell’ambito della cosiddetta legge sugli stadi.

La stima per il solo stadio attuale è stata realizzata in base allo stato di fatto effettivo secondo la metodologia della stima indiretta a costo di riproduzione deprezzato, ovverosia la stima legata al costo di un immobile di pari utilità poi deprezzato per lo stato di vetustà; pertanto, è stato considerando un costo di costruzione diretto e indiretto pari a circa 192 milioni di euro. Una stima realizzata partendo da un costo unitario di 2.270 euro a posto, desunto da una analisi dell’Agenzia delle Entrate sui costi di oltre 20 stadi a livello europeo e mondiale, moltiplicato per una capienza tra i 76mila e 79mila posti. Ai 192 milioni di euro di cui sopra, vanno aggiunti inoltre oneri finanziari per circa 17,8 milioni e l’utile del promotore circa 21 milioni. Questo costo totale di 231 milioni circa è stato poi deprezzato rispetto al fatto che l’immobile ha uno stato di vetustà, per cui sono stati sottratti circa 158 milioni per lo stato di vetustà per un valore finale di circa 73 milioni di euro. Il costo indicato dal sindaco Sala di circa 197 milioni è così dato dai 73 milioni circa del Meazza e dai 124 milioni dell’area della grande funzione urbana, valutata in circa 4.700 euro al mq per un costo complessivo di 508 milioni di euro scevrato però dei costi diretti e indiretti della trasformazione.

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